Erwerbsgegenstand bei der Grunderwerbsteuer: neue Einschränkungen des BFH

Maßgeblich für die Bemessung der Grunderwerbsteuer ist der Grundstückskaufvertrag, in den ein Generalübernehmervertrag zur Errichtung eines Gebäudes immer als einheitliches Vertragswerk mit einbezogen wird. In diesem Bereich wurde ein erheblicher Missbrauch betrieben, dadurch das Grundstücks- und Gebäudeerrichtungsverträge künstlich getrennt wurden, um eine geringere Steuerfestsetzung zu erlangen.

Der BFH sah sich in seinem Urteil (II R 38/14) vom 08.03.2017 veranlasst diesmal zugunsten der Käufer klare Leitsätze aufzustellen, wann kein einheitlicher Erwerbsgegenstand mehr vorliegt:

1. Beruht der Vertrag zur Bebauung eines Grundstücks auf einem Angebot der Veräußererseite, das nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags geändert wurde, ist ein Indiz für eine wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Angebot und damit zugleich gegen das Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands, dass sich dadurch die Flächengrößen und/oder die Baukosten um mehr als 10 % verändern.

2. Die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes kann ebenfalls als Indiz für eine wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Angebot zu werten sein. Ist das zusätzliche Bauwerk derart prägend oder maßgebend für das gesamte Bauvorhaben, dass sich dadurch der Charakter der Baumaßnahme ändert, kann allein aufgrund des zusätzlichen Bauwerks eine wesentliche Änderung des ursprünglichen Angebots vorliegen, selbst wenn durch das zusätzliche Gebäude die 10 %-Grenze für die Flächen und die Baukosten nicht überschritten wird.

3. Ändert sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch zusätzliche Bauten wesentlich, ist insgesamt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand zu verneinen, und zwar unabhängig davon, ob daneben die weiteren, im ursprünglichen Angebot bereits enthaltenen Gebäude im Wesentlichen wie geplant errichtet werden.

Mit diesem Urteil begünstigt der BFH Erwerber, die erst nach dem Erwerb des Grundstücks, dass zwar mit einem Generalübernehmervertrag hier für Hallen verbunden ist im Weiteren ihr Bauvorhaben noch erheblich ergänzen, erweitern oder vollständig verändern z. B. durch ein Konferenzgebäude. Nicht alle Bauerrichtungskosten dürfen in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinbezogen werden. Ein einheitliches Vertragswerk liege nicht vor, wenn es an einem objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Generalübernehmervertrag fehlt.

Diese Entscheidung zeigt auch für den privaten Grundstückskauf mit verbundenen Generalbernehmervertrag Bewegung auf, denn auch im privaten Bereich kommt es zu erheblichen Vertragsergänzungen und Veränderungen, die dann nicht mehr vom einheitlichen Erwerbsgegenstand erfasst werden und nicht mehr von der Grundsteuer berücksichtigt werden.
Dieses Urteil ist in Zusammenhang zu sehen mit BFH (Urteil vom 25.1.2017, II R 19/15), dass in den Bauträgerfällen den einheitlichen Erwerbsgegenstand des Grundstücks mit dem Bauerrichtungsvertrag zusammenschließt.