Der BGH präzisierte in seinem Urteil vom 15.03.2024 – (V ZR 115/22) seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Verträgen bei Schwarzgeldabreden bei Grundstückskaufverträgen. Sie sind nicht grundsätzlich nichtig, wenn bei der Beurkundung ein geringerer Preis angegeben wurde, um Steuern zu hinterziehen.
Wenn Schwarzgeldabreden getroffen werden, dann steht die Wirksamkeit des zugrundeliegenden Vertrags auf dem Spiel. Der BGH hat nun seine Rechtsprechung zu Schwarzgeldabreden bei Grundstückskaufverträgen deutlich abgegrenzt von Schwarzgeldabreden bei Dienst- oder Werkverträgen. Bei Dienst- oder Werkverträgen gilt nach § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) eine Nichtigkeit gemäß § 134 BGB. Im Gegensatz dazu sollen Grundstückskaufverträge wirksam bleiben, wenn die Steuerhinterziehung nicht der einzige Zweck des Rechtsgeschäfts sei.
Im Ausgangsfall hatten die Parteien eines Grundstückskaufs den Kaufpreis im Notarvertrag mit 120.000 Euro beziffert, sich aber mündlich auf 150.000 Euro geeinigt, die Differenz sollte bar fließen, um einen Teil der Grunderwerbsteuer zu hinterziehen. Sie ließen ihren Vertrag notariell beurkunden. Nach notarieller Auflassung wurde die Käuferin ins Grundbuch eingetragen.
Details zur Rückabwicklung und Selbstanzeige können wir bei der Betrachtung der grundlegenden Entscheidung außer Acht lassen. Wichtig ist, dass der BGH in der Revision bestätigte, dass die Käuferin wirksam Eigentümerin geworden sei, auch wenn der beurkundete Kaufvertrag mit dem geringeren Kaufpreis als Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig sei. Jedoch war der BGH in diesem Fall der Auffassung, dass der mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlichen Kaufpreis wirksam sei. Der ohne notarielle Beurkundung bestehende Formfehler werde durch die notariell erklärte spätere Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt.
Der V. Zivilsenat änderte hier seine Rechtsprechung nicht, sondern ordnet seine Entscheidungen in das Gefüge der BGH-Rechtsprechung zum Thema Schwarzgeld ein und grenzt sich insbesondere zur Rechtsprechung des VII. Zivilsenats ab, der sich hauptsächlich mit Werkvertragsrecht befasst und regelmäßig die Nichtigkeit zugrundeliegender Verträge bei Schwarzgeldabreden annimmt.
Der Grundstückskaufvertrag sei nicht nach §§ 134, 138 Abs. 1 BGB nichtig. Weder verstoße er gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten noch führt eine etwaige isolierte Nichtigkeit der Abrede über die Unterverbriefung, d.h. die Nichtbeurkundung eines Teils des Kaufpreises in Höhe von 30.000 €, nach § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags. Für Grundstückskäufe bleibe es bei einer grundsätzlichen Wirksamkeit zugrundeliegender Verträge, anders liege es nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts sei; dies sei jedoch regelmäßig nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, d.h. die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist. Das war in diesem Fall vorhanden durch die Abwicklung des Kaufes und Eintragung der Käuferin im Grundbuch.
Hinweis: Eine Zahlung eines Teils des Kaufpreises führt in diesem Fall zwar nicht dazu, dass der Kaufvertrag nichtig ist. Allerdings musste bei diesem Fall noch nicht auf § 16a GWG eingegangen werden, der erst am 28.12.2022 in Kraft trat und seitdem die Bargeldzahlung bei Grundstücksgeschäften über mehr als 10.000 Euro verbietet.
Außerdem bedeutet die Entscheidung zur Gültigkeit des Kaufvertrages nur eine zivilrechtliche Klärung der Frage. Die Strafbarkeit wegen Grunderwerbssteuerhinterziehung bzw. versuchter Grunderwerbssteuerhinterziehung bleibt davon unabhängig.
Verfasserin: Rechtsanwältin Julia Gnielinski
